УДК 347.252.5

Вопрос о государственной регистрации ссуды недвижимости

Савельев Дмитрий Борисович – кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и семейного права Волго-Вятского института (филиал) Московского государственного юридического университета.

Маркова Софья Вадимовна – студент магистратура по программе «Магистр частного права» Волго-Вятского института (филиал) Московского государственного юридического университета.

Аннотация: Данная статья посвящена дискуссии об отсутствии в законе требования регистрировать обременение недвижимого имущества договором безвозмездного пользования. Проводится анализ аргументов «за» и «против» (в том числе и с практической точки зрения) такого положения дел, дается сравнение с правовым регулированием сходного соглашения аренды. Устанавливается основной источник волнений правоведов в первой половине XXI в. В статье рассматривается сформированная на данный момент правовая позиция и предпринимается попытка дать ответ на вопрос: достаточно ли произошедших в последнее время нововведений в законодательстве для того, чтобы считать проблему решенной?

Ключевые слова: государственная регистрация, обременение, безвозмездное пользование недвижимостью, последствия регистрации, обязанность, аренда.

Безвозмездное пользование (ссуда) представляет собой соглашение, по которому одна сторона (ссудодатель) передает другой стороне (ссудополучателю) право пользования определенным объектом недвижимости (нередко передавая его и во владение). Согласно закону права и обязанности ссудодателя переходят в порядке правопреемства.

Согласно статье 9 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Распространяется ли данное требование на безвозмездное пользование недвижимостью?

Статья 689 Гражданского кодекса РФ требует государственной регистрации лишь одной категории договоров – ссуды объекта культурного наследия.

Можно ли считать безвозмездное пользование обременением объекта недвижимости?

Список обременений можно найти в пункте 69 части IV.II Приложения 1 к Приказу Росреестра № П/0243. Он не является закрытым и прямо включает в себя безвозмездное пользование.

Включение безвозмездного пользования в этот список логично, так как для одной его категории установлена обязательная регистрация. Тем не менее, так как формулировка («безвозмездное пользование») уточнений не имеет, то стороны любого договора ссуды могут подать соответствующее заявление в Росреестр.

Почему это является их правом, а не обязанностью? Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно сначала ответить на другой: какие последствия несет отсутствии государственной регистрации обременения?

Речь сейчас пойдет, конечно, не об ответственности за административное правонарушение.

Совершённый в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость.

Большинство споров в связи с незарегистрированным объединением возникают по поводу договора аренды, имеющего большое сходство с безвозмездным пользованием недвижимостью.

Отсутствие регистрации может породить трудности с налоговым контролем арендных платежей, регистрацией арендатора по новому месту жительства. Незарегистрированный арендатор может не отстоять в суде ни преимущественное право на заключение договора на новый срок, ни переход статуса арендодателя в порядке правопреемства.

Отсутствие регистрации может затруднить взаимодействие арендатора с третьими лицами, что необходимо, если он несет расходы от своего имени.

Тем не менее, статья 609 Гражданского кодекса РФ позволяет сторонам договора аренды не заключать письменное соглашение, если обе они являются физическими лицами, а срок договора не превышает одного года. Отсутствие письменного соглашения означает отсутствие государственной регистрации.

Если закон допускает такие вольности в возмездных правоотношениях, то схожий подход к безвозмездным выглядит обоснованно.

Было бы ошибкой, однако, сказать, что данный подход законодателя не подвержен критике правоведов.

Е. А. Суханов заключает: «Если предметом ссуды является недвижимое имущество, нужно учитывать следующее. Несомненно, право ссуды – весьма серьезное обременение недвижимого объекта, информация о котором важна для его потенциальных приобретателей. Несмотря на это, нормы о регистрации аренды не применяются к договору безвозмездного пользования. <…> Таким образом, следует признать наличие пробела в законодательстве и констатировать, что договор ссуды недвижимого имущества, как и право ссуды по общему правилу не подлежит государственной регистрации».

Микрюков В. А. отмечал следующее: «Отсутствие государственной регистрации договора ссуды недвижимости или возникающего на основании данного договора обременения открывает лазейки для мошенников и рейдеров, которые посредством скрытого от приобретателей недвижимости ссудного обременения получают возможность завладеть покупной ценой имущества, оставив за собой (или подконтрольными лицами) исключительный (вещный) доступ к его экономической ценности».

Кочетов Р. М. обратил внимание на то, что Государственная Дума уже рассматривала проект поправок, закрепляющих обязательную регистрацию ссуды на срок свыше года, исключая ссуду жилых помещений. Однако данное изменение было отвернуто и закон ограничился обязательной регистрацией объектов культурного наследия.

Критикуя позицию законодателя, Кочетов Р. М. также апеллирует к интересам третьих лиц: «Вместе с тем очевидно, что субъекты гражданского права (в частности, покупатель), вступая в те или иные отношения и руководствуясь своими собственными интересами, должны иметь доступ к необходимым сведениям об объекте недвижимости и его собственнике, что может быть обеспечено прозрачностью правового режима такой собственности за счет требования государственной регистрации прав на недвижимости и обременений этих прав». В то же время, он признает, что стороны сделки по определенным причинам могут не желать разглашать информацию о нее.

Здесь стоит вспомнить, что процедура государственной регистрации, к тому же, платная. Сумма госпошлины за подачу заявления в Росреестре на данный момент составляет 2000 рублей (статья 333.33 НК РФ). Абсолютно очевидно, почему стороны могут не хотеть такую сумму из-за совершения бытовой сделки, основанной на доверии.

Вероятно, законодатель, исходя из этого, не стал делать государственную регистрацию безвозмездного пользования недвижимостью обязательной. Тем не менее, не стоит ли ввести для безвозмездного пользования недвижимость требования, сходные с арендой? Многие статьи Гражданского кодекса, регулирующие отношения аренды, уже распространяются на ссуду недвижимости.

Такой вариант «синхронизации с арендой» приветствовал Микрюков В. А., однако правоведами предлагался и другой.

А именно – регистрация обременения права ссудодателя по собственной инициативе сторон, путем простого признания безвозмездного пользования в качестве обременения. Фактически, именно данный вариант действует в праве сейчас.

Достаточно ли этого? Если посмотреть на главный предмет тревоги правоведов, то нет. Но была ли она обоснована? И обоснована ли она теперь, спустя несколько лет?

Данный вопрос требует обращения к судебной практике. Рассмотрим спор, разрешенный в 2020 г.

Муж и жена заключили договор безвозмездного пользования жилым помещением (квартирой), которое находилось в собственности мужа. Соглашение имело письменную форму и определенный срок действия, который заканчивался в 2033 году (с наступлением совершеннолетия младшего ребенка пары).

Причина заключения договора была проста – квартира, являющаяся его объектом, была приобретена по договору ипотеки. Позволяет ли закон в таком случае заключать договор безвозмездного пользования?

Да. Согласно пункту 3 статьи 346 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам». Закон не устанавливает предельный срок такого временного владения и пользования. Так как договор ипотеки представляет собой разновидность залога, а указанный выше договор безвозмездного пользования имел конкретный срок (пусть этот срок и составлял несколько десятилетий), нарушения закона не произошло.

Закон также не требует от залогодателя просить разрешения залогодержателя на такое распоряжение объектом залога, поэтому акционерное общество не было уведомлено о заключении договора. В сочетании с отсутствием требования регистрации договора получилась ситуация, при которой залогодержатель ничего не знал о договоре вообще.

В результате третье лицо, купившее квартиру у банка, без собственного ведома приняло на себя обязанности ссудодателя.

Суд признал поведение ответчиков недобросовестным, так как по закону заключение договора ипотеки требовало согласия супруги (которое было дано). Однако такое согласие встречается не во всех отношениях.

Но могла ли запись в ЕГРН предотвратить возникший спор, или предотвратила бы лишь сделку банка с третьим лицом? Очевидно, второе. Если, конечно, упускать из вида рассмотренное ранее толкование, согласно которому незарегистрированный договор аренды не имеет силы для третьих лиц. Именно данное положение и освобождает ссудодателя-правопреемника от бремени обязательства, которое он на себя не брал.

Список литературы

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 19.10.2023) "О государственной регистрации недвижимости"
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)
Приказ Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 (ред. от 07.11.2022) "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки"
Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными»
Суханов Е. А. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция» / [Витрянский В.В. и др.]; отв. ред. — Е.А. Суханов. — 3е изд., перераб. и доп.//М.: Волтерс Клувер, 2005 — С. 520
Микрюков В. А. О государственной регистрации обременения недвижимого имущества договором ссуды// Закон и право. 2012. № 12 – С. 45
Кочетов Р. М. К вопросу о необходимости государственной регистрации обременения права собственности на объект недвижимости правом ссуды// Вестник Томского государственного университета. 2016. № 413 – С. 184
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 25.12.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 19.01.2024)
Тикк О. К. Категория «обременение» в гражданском праве Российской Федерации. Автореферат диссертации на соискание степени кандидата юридических наук// М. 2011. – С. 23,24
Решение Нововятского районного суда от 04 августа 2020 года № 2-388/2020, УИД 43RS0004-01-2020-000411-68