УДК 332.28

Проблемы расторжения договора аренды земельного участка

Домошонкина Виктория Александровна – студент кафедры Гражданско-правовых дисциплин Забайкальского государственного университета.

Аннотация: В настоящей статье рассмотрены основания расторжения договора аренды земельного участка. Исследованы проблемы в сфере разрешения споров по договору аренды земельного участка. Делается вывод о необходимости разработки разъяснений Пленума ВС РФ по поводу споров, связанных с расторжением и изменением договора аренды земельных участков.

Ключевые слова: арендодатель, арендатор, договор аренды, земельный участок, расторжение договора.

В современном мире нередко люди сталкиваются с проблемами и затруднениями при подписании или расторжении гражданско-правовых договоров. Это происходит потому, что стороны договорных отношений не принимают во внимание обязательные условия положений контракта, либо потому, что в законодательстве существуют пробелы, которые еще не отменены [3].

Ярким примером вышеприведенного утверждения можно считать договор аренды, когда арендодатель передаёт в пользование арендующему лицу определённое движимое или недвижимое имущество за определённую оплату на точно установленный срок. Обоснования расторжения арендного договора на землю устанавливает Земельный Кодекс РФ [2], среди них:

нецелевое использование;
заметное обеднение, истощение, усугубление состояния участка;
порча или разрушение зданий и сооружений на территории участка;
несоблюдение договорных обязательств;
задержка с внесением арендной платы.

Зачастую арендатором земельного участка становится какой-либо орган власти, причем такие договорные отношения достаточно специфичны, поскольку условия внесения арендной оплаты не могут изменяться.

Приведем пример.

Представитель от администрации читинского городского округа Н. Ю. Баранова подала исковое заявление, требуя взыскать с Н. В. Громовой долг по арендной плате и пени за просроченные выплаты, а также расторгнуть арендный договор на участок земли. При этом истец ссылался на следующие факты: между сторонами судебного спора имелся арендный договор, заключенный по распоряжению администрации муниципального образования г. Читы на участок земли площадью 1024 квадратных метров, с целью ведения на нем коллективных садово-огороднических работ. Пункт этого договора 2.5 устанавливал, что ежегодная арендная оплата должна вноситься не позднее 15 сентября каждого года. Не выплачивая ежегодную арендную плату, ответчик тем самым нарушает договорные условия и статью 614 ГК РФ, не выполняя взятые на себя обязательства. В целом долг ответчика на момент подачи иска составлял 2031,36 руб.

В том же договоре существовал пункт 5.2, гласивший, что в ситуации просрочки арендной платы арендатор выплачивает пени, составляющее 0,1 процента от полной суммы долга за каждый просроченный день. На момент подачи иска размер пени равнялся 2239,26 руб.

Не выплачивая вовремя ежегодную плату за арендованный земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования, гражданин тем самым наносит местным органам самоуправления и контролируемому ими городскому бюджету прямой ущерб. Арендатору было вручено уведомление №52, согласно которому ему предлагалось добровольно оформить расторжение арендного договора и акт приема-сдачи земельного участка, причем участок должен быть пригоден для дальнейшего использования.

До момента подачи искового заявления претензии и законные требования истца ответчик не выполнил, документ о расторжении договора по соглашению сторон не подписал, что и стало причиной обращения в судебные инстанции.

Изучив обстоятельства дела, суд вынес решение о взыскании с Н. В. Громовой задолженности по арендной плате, составляющей 2031,36 руб., и неустойки за просроченные ежегодные платежи 2239,26 руб., в целом 4270,62 руб., в пользу администрации читинского городского округа; о расторжении арендного договора на земельный участок, который был заключен между администрацией и гражданкой Н. В Громовой. Суд установил, что ответчик многократно нарушал свои обязательства и не вносил вовремя арендную плату, размер которой был обозначен в действующем арендном договоре и в дополнительном соглашении к нему. Документы, подтверждающие расторжение арендного договора, Н. В. Громовой до сих пор не подписаны.

На основании вышеизложенного суд удовлетворил требования, перечисленные представителем администрации в исковом заявлении, поскольку ответчик не выполнил свои обязательства, зафиксированные в подписанном им арендном договоре [5].

Мы проанализировали законодательство РФ в данной сфере, судебную практику и мнения специалистов, выявив некоторые проблемы, а именно:

Ошибки арендодателя при сборе доказательств перед обращением в суд. По своей невнимательности многие арендодатели могут не заметить факторы, которые повлияют на возможность расторжения договора аренды. Например, такие, как не ознакомление с актом осмотра, не составление схематичного изображения земельного участка и другие. Для решения этой проблемы арендодателю необходимо консультироваться со специалистами в данной области, чтобы досконально знать процедуру и не допускать ошибки при заключении и расторжении арендного договора на земельный участок.
Прекращение арендатором пользования земельным объектом до официального расторжения или окончания действия арендного договора. В этом случае арендаторы считают, что если раньше времени покинуть место, то обязанность уплаты аренды исчезает. Однако это не так: в пункте 13 Информационного письма ВАС РФ №66 указано, что арендатор обязан вносить арендную плату до последнего дня действия договора аренды [4].
Ошибочное мнение арендатора о возможном досрочном расторжении арендного договора, хотя по закону он расторгается, когда заканчивается установленный срок его действия.

Мы считаем, что для исключения вышерассмотренных ошибочных действий арендодателей и арендаторов в самое ближайшее время Пленуму ВС РФ необходимо дать официальные разъяснения по поводу споров, связанных с расторжением и изменением договоров аренды земельных участков.

Список литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон [от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с посл. изм. и доп.)] // Собр. законодательства РФ.- 1994.- № 32.- Ст. 3301.
Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон [от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с посл. изм. и доп.)] // Собр. законодательства РФ.- 2001.- № 44.- Ст. 4147.
Чмыхало Е. Ю. Совершенствование процедур предоставления земельных участков как одно из направлений государственной политики по управлению земельным фондом. / Е. Ю. Чмыхало. - М.: Юнити-Дана, 2022. - 213 с.
Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12025561/ (27.12.2023).
Решение Черновского районного суда г. Читы № 2-1431/2019 2-1431/2019~М-1187/2019 М-1187/2019 от 4 сентября 2019 г. по делу № 2-1431/2019 // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://sudact.ru (27.12.2023).