УДК 349.4

Споры, связанные с договором аренды земельных участков

Домошонкина Виктория Александровна – студент кафедры гражданско-правовых дисциплин Забайкальского государственного университета.

Аннотация: В настоящей статье исследованы проблемы споров, связанных с взысканием убытков вследствие арендных отношений земельных участков. Рассмотрены конкретные примеры судебной практики. Выявлены проблемы и сложности, которые могут возникнуть перед истцом в процессе судебного разбирательства, в виду чего автором предложены варианты их решения, а также определена классификация споров данной группы отношений.

Ключевые слова: взыскание убытков, договор аренды, земельный участок, судебная практика.

Земельные участки являются важным ресурсом и представляют ценность для общества.

Поэтому их использование и оборот регулируется законодательством, которое старается сбалансировать права граждан и правительства, а также обеспечить устойчивое развитие территорий, при всем этом их оборот порождает на практике ряд проблем. Земельным законодательством установлено, что пользование землей осуществляется на платной основе, а за земли, переданные в аренду, надлежит уплата арендной платы [3].

Большой процент среди земельных споров занимают требования о взыскании убытков вследствие арендных отношений. Важно понимать, что понятие «убытки» включает в себя затраты, которые лицо, чье право нарушено, понесло или должно будет понести для восстановления нарушенного права, потеря или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученный доход, который это лицо получило бы при нормальных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) [6, с. 692].

Для применения ответственности в виде взыскания убытков, предусмотренной статьями 15, 16, 1069 ГК РФ, необходимо установить, что причинитель вреда действовал противоправно, что у него имеется вина, что между его действиями и последствиями для истца существует причинно-следственная связь, а также что размер убытков был доказан. Отсутствие хотя бы одного из указанных выше элементов свидетельствует об отсутствии состава правонарушения, а, следовательно, и об отсутствии оснований для привлечения лица к ответственности, установленной статьей 1069 ГК РФ, и должно повлечь за собой отказ суда в удовлетворении иска [1]; [2].

Кроме того, в соответствии с процессуальным законодательством каждая сторона должна представить суду доказательства, подтверждающие ее утверждения. Если в процессе заключения и исполнения договора арендатор высказывал свое несогласие относительно размера арендной платы и порядка ее определения, то в судебном процессе надлежит представить доказательства, это подтверждающие.

Для наглядности рассмотрим пример из судебной практики. ООО «Гранит» обратилось с иском о взыскании с департамента имущественных отношений в пользу общества убытков за период с 05.10.2018 по 09.12.2021, причиненные незаконным отказом департамента (выраженным в письме) в предоставлении в собственность за плату земельного участка в размере 468 588,34 руб. По мнению истца, он был вынужден уплачивать арендные платежи, а не земельный налог. Позиция ответчика строится на следующих аргументах: из материалов дела следует, что арендные платежи вносились ООО «Гранит» в соответствии с условиями действующего договора аренды земельного участка, заключенного между ООО «Гранит» и департаментом в размере, согласованном сторонами данного договора. В связи с этим, разумно считать обоснованным перечисление ООО «Гранит» арендной платы в период использования земельного участка. То есть истец продолжал использовать по назначению спорный земельный участок, извлекать из этого прибыль. Сведения о том, предпринимал ли ООО «Гранит» попытки расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить земельный участок ответчику, отсутствуют. Кроме того, из пояснений ответчика следует, что вина департамента доказана не была, истец неверно исчисляет начальный и конечный периоды взыскания (по истечении месяца с даты обращения и до даты государственной регистрации договора), а также не учитывает время на подготовку договора купли-продажи, его регистрацию [9].

Мы рассмотрели позиции оппонентов, теперь детально проанализируем сложности и проблемные вопросы, которые возникают в процессе судебного разбирательства.

Для начала необходимо доказать противоправность действий ответчика. Для этого необходимо предъявить иск о признании действий (бездействия), в данном случае госоргана, незаконными. В последующем данное признание будет являться основанием для взыскания убытков, а в качестве доказательств будет представлен вступивший в законную силу судебный акт. Многие цивилисты отмечают, что признание действий или акта властного органа незаконным, как отдельное производство, позволяет потерпевшему, в случае отказа в удовлетворении требований, понести меньшие расходы. То есть, заявляя требования о признании не соответствующими закону действия органа власти и взыскание с него убытков, истцу придется уплатить более крупную сумму госпошлины [7, с. 44].

В рамках указанного выше дела суд признал решение департамента об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка незаконным и обязал заключить соответствующий договор. В результате чего истец полагает, что по причине незаконных действий департамента общество вынуждено было уплачивать арендные платежи, а не земельный налог.

Заявление о предоставлении спорного земельного участка в собственность обществом было подано в департамент 24.08.2018, в связи с чем, 30-дневный срок принятия решения поуказанному заявлению истек 24.09.2018. Согласно пункту 2 части 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав осуществляются в течение девяти рабочих дней с даты приема заявления [5]. Исходя из изложенного, если бы департамент принял решение о предоставлении спорного земельного участка в собственность общества не позднее 25.09.2018, то право собственности общества при обращении за регистрацией должно было быть зарегистрировано в ЕГРН не позже 04.10.2018. Следовательно, не позднее 04.10.2018 у общества должна была прекратиться обязанность уплачивать арендную плату, а также должна была возникнуть обязанность уплачивать земельный налог за спорный земельный участок.

Между тем, с учетом вступления в законную силу судебных актов, был подписан договор купли-продажи 08.12.2021, и 29.12.2021 общество обратилось с заявлением о госрегистрации перехода права собственности, что подтверждается соответствующей распиской в принятии документов.

Право собственности на спорный земельный участок за обществом зарегистрировано 13.01.2022. В связи с чем можно сделать вывод, если бы ответчик своевременно (в месячный срок со дня поступления заявления) принял решение о предоставлении обществу в собственность за плату испрашиваемый земельный участок и направил ему подписанный проект договора купли-продажи, общество перестало бы уплачивать арендную плату и стало бы плательщиком земельного налога. При таких обстоятельствах, суд констатировал наличие причинно-следственной связи между незаконным отказом департамента и возникшими у истца убытками – элемент, который необходим для взыскания убытков.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о доказанности всей необходимой совокупности элементов гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков, удовлетворив требования истца.

Данный пример кратко раскрывает содержание судебного спора, мы же выделим следующие проблем.

Во-первых, противоправность поведения и вина – наиболее сложные элементы доказывания, тем более, когда на стороне ответчика выступает властный орган, имеющий в негласную прерогативу «правой стороны». Однако законность этих действий органа необходимо будет в суде подтвердить, так как обязанность доказывания соответствия акта, решения или действий (бездействия) нормативному правовому акту возлагается непосредственно на орган или лицо, принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие). В частности, в рамках указанного выше дела истцу в первой и во второй инстанции не удалось доказать противоправность и вину департамента, лишь вернув дело в третьей инстанции на новое рассмотрение, суд изменил позицию. Обращаем внимание, что не имеет значение определение вины конкретного должностного лица для рассмотрения обозначенной категории споров.

Во-вторых, нередко для арендатора является проблемой верно определить размер убытков и исчисление начального и конечного периодов взыскания, учесть время на подготовку договора купли-продажи, его регистрацию. На наш взгляд, в данном случае целесообразно заявить ходатайство об уточнении исковых требований.

Рассмотрим иной пример. Администрация обратилась в суд с требованиями к ООО «М» прекратить проведение земляных работ на территории принадлежащего на праве аренды земельного участка, восстановить первоначальный рельеф; возместить убытки, причиненные в результате невозможности использования земельного участка. В процессе выполнения работ по выносу границ участка на местности было выявлено, что фактическая граница землепользования ответчика существенно смещена в сторону относительно кадастровой границы путем проведения земляных работ по созданию полей для гольфа, которые привели к существенному изменению рельефа грунта (выемки земли в большом количестве, изменена крутизна склона). Суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца убытков в размере арендной платы в период с мая по декабрь (с того момента как был обнаружен факт изменения рельефа местности до прекращения действия договора аренды) [8].

В связи с чем можно сделать вывод, что споры, связанные с причинением убытков правообладателям земельных участков, можно поделить на две категории:

1. связанные с причинением вреда земельным участкам, которые могут быть сопряжены с требованиями об освобождении участка, о восстановлении существовавшего состояния (рельефа, строений), о прекращении земляных, строительных работ и другие;
2. споры о возмещении убытков, причинённых действиями (бездействием) органов власти или изданием ими актов.

Частой ошибкой на практике бывает предъявление требований о возмещении убытков к финансовому органу, однако законодательством установлено, при возмещении вреда за счет средств казны, от ее имени выступают финансовые органы в случае, если эта обязанность не возложена на другой орган, юридическое лицо или гражданина. В свою очередь, бюджетное законодательство регламентирует участие в суде главного распорядителя бюджетных средств по искам о возмещении вреда, в результате незаконных действий (бездействия), издания актов органов власти или должностных лиц этих органов. А предъявление требований к ненадлежащему ответчику повлечет отказ в иске, в лучшем случае привлечение надлежащего ответчика, однако это повлечет затягивание судебного процесса.

Таким образом, взыскать убытки вследствие спора, вытекающего из аренды земельного участка, возможно, в подтверждение чему продемонстрирована положительная судебная практика.

В данной работе выявлены проблемы и сложности, которые могут возникнуть перед истцом в процессе судебного разбирательства, в виду чего автором предложены варианты их решения, а также определена классификация споров данной группы отношений.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон [от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с посл. изм. и доп.)] // Собр. законодательства РФ.- 1994.- № 32.- Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федер. закон [от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с посл. изм. и доп.)] // Собр. законодательства РФ.- 1996.- № 5.- Ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон [от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с посл. изм. и доп.)] // Собр. законодательства РФ.- 2001.- № 44.- Ст. 4147.
4. Бюджетный кодекс Российской Федерации: федер. закон [от 31.07.1998 № 145-ФЗ (с посл. изм. и доп.)] // Собр. законодательства РФ.- 1998.- № 31.- Ст. 3823.
5. О государственной регистрации недвижимости: федер. закон [от 13.07.2015 № 218-ФЗ (с посл. изм. и доп.)] // Собр. законодательства РФ.- 2015.- № 29 (часть 1).- Ст. 4344.
6. Ившина Е.Г. Земельный участок как объект гражданских прав // E-SCIO. – 2023. - № 4. - С. 692-697. 
7. Тоточенко Д.А. Особенности рассмотрения споров, связанных с причинением убытков правообладателям земельных участков // Нотариус. -2023. - № 1. - С. 44-48.
8. Решение Одинцовскорго городского суда Московской области № 2-9979/2020 М-8864/2020 2-336/2021(2-9979/2020;)~М-8864/2020 2-336/2021 от 5 марта 2021 г. // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://sudact.ru (27.12.2023).
9. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2022 по делу № А32-10410/2022 // [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://sudact.ru (29.12.2023).