УДК 34

Особенности правового регулирования договора

аренды нежилых помещений

Молчанов Глеб Владимирович – студент магистратуры Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова.

Аннотация: Статья представляет собой результат теоретического исследования особенностей правового регулирования договора аренды нежилых помещений. В статье автор приводит аргументы, касающиеся пробелов в законодательной базе в рассматриваемой области. В результате анализа обосновывается необходимость совершенствования правовой основы в сфере аренды нежилых помещений.

Ключевые слова: договор аренды нежилых помещений, договор аренды, правовое регулирование договора аренды, правовое регулирование, нежилые помещения.

Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений в Российской Федерации выделяется определенными особенностями, которые замечены в рамках Гражданского Кодекса РФ. Несмотря на то, что законодательство предусматривает регулирование различных видов аренды, таких как аренда зданий, предприятий и финансовая аренда, аренда нежилых помещений не обладает четким и самостоятельным разграничением в законодательстве. Данная неоднозначность и отсутствие четких норм могут вызывать разногласия между сторонами договора и создавать потребность в дополнительных мероприятиях по уточнению правовых аспектов арендных отношений нежилых помещений. В данном контексте важно рассмотреть ключевые особенности правового регулирования договора аренды нежилых помещений в контексте существующего законодательства и проблем, вытекающих из его недостатков.

В ГК РФ не выделен отдельный раздел, посвященный аренде нежилых помещений, что может создать определенные сложности в понимании и применении законодательства для сторон в арендных отношениях. Таким образом, нет четкого определения прав и обязанностей сторон в контексте аренды нежилых помещений. Существующие нормы Главы 34 ГК РФ, регулирующей аренду, касаются в основном аренды зданий, сооружений, предприятий и финансовой аренды (лизинга). Однако отсутствие явного упоминания аренды нежилых помещений может привести к толкованиям и разногласиям между сторонами, так как этот вид аренды не имеет специальных нормативных особенностей.

Отсутствие явных нормативных положений относительно аренды нежилых помещений создает правовой пробел, который может быть использован сторонами в арендных отношениях в свою пользу. Это может привести к разногласиям и неопределенности в правовом статусе таких арендных отношений.

Глава 35 ГК РФ, которая регулирует наем жилого помещения, не включает в себя механизмы регулирования аренды нежилых помещений. Это ограничивает возможности применения соответствующих норм в отношении аренды нежилых помещений и может привести к недостаточной защите интересов сторон в таких отношениях.

Правовой пробел может стать основанием для разногласий и конфликтов между арендаторами и арендодателями, что может отразиться в судебной практике. Суды могут сталкиваться с неоднозначностью в интерпретации законодательства, что усложняет рассмотрение споров и принятие обоснованных решений.

Необходимость совершенствования законодательной базы в сфере аренды нежилых помещений подчеркивается важностью введения ясных нормативных положений, включая определение понятия "нежилое помещение" и установление конкретных механизмов регулирования. Эти изменения могут способствовать устранению разногласий между сторонами и обеспечению более эффективной правовой защиты интересов в области аренды нежилых помещений, что основывается на принципах, предусмотренных ГК РФ.

Договоры аренды включаются в категорию договоров о предоставлении имущества для временного пользования. Это также относится к договорам аренды жилья, безвозмездного пользования и другим. Арендный договор характеризуется следующими особенностями:

а) арендодатель предоставляет арендатору конкретно определенное имущество;

б) передача имущества для временного владения и пользования;

 в) использование имущества осуществляется за определенную плату^[1].

 В случае аренды происходит экономическое разделение стоимости вещи на товарную часть и не товарную. Это приводит к тому, что арендованное имущество находится под юридическим контролем двух сторон одновременно. Во время действия договора у арендатора возникает ограниченное право на объект аренды, в то время как права собственника (арендодателя) по отношению к имуществу уменьшаются^[2].

Основной аспект данного договора заключается в том, что он предоставляет право использования имущества, а не передачи его в собственность или предоставления прав на его хозяйственное использование или оперативное управление. Обычно право использования арендованного имущества предполагает также и право владения им. В некоторых ситуациях арендатор может, в рамках установленных ограничений, распоряжаться арендованным имуществом (например, самостоятельно ремонтировать или передавать его для ремонта третьим лицам, предоставлять часть имущества в пользование другим). Таким образом, у арендатора формируется особое вещное право, включающее в себя право на использование, владение и в определенных пределах распоряжение арендованным имуществом, что подразумевает защиту этих прав наравне с правами собственности^[3].

Вопрос о юридической природе арендных прав не имеет однозначного ответа. В разные периоды и в различных правовых системах рассматривались как вещные, так и обязательственные аспекты договора аренды. Это может свидетельствовать о разнообразии подходов и влиянии различных правовых традиций на формирование концепции аренды.

В дореволюционной России проектом Гражданского Уложения были сформированы единые правила аренды, разделяющие аренду имущества и наем рабочей силы. Однако влияние римского права сохраняло общие принципы, такие как возможность аренды не только физических вещей, но и прав. В Советском Союзе было заметное влияние идеологии и социалистических принципов на правовое регулирование аренды. Обширное количество норм, касающихся имущественного найма, свидетельствует о стремлении государства к контролю над собственностью и регулированию отношений, связанных с использованием имущества. Исторически аренда в России рассматривалась не только в контексте физических вещей, но также включала в себя права и отношения. Это подчеркивает гибкость и разнообразие объектов, которые могут быть предметом аренды, что в некоторой степени может создавать сложности в определении правового статуса арендных отношений.^[4]

 В период Советского Союза, правовое регулирование аренды выделялось обилием норм, касающихся имущественного найма. Эти нормы были зафиксированы не только в Гражданском кодексе, но и в разнообразных постановлениях, правилах и стандартных договорах. Это разнообразие нормативных актов, в некоторой степени, снижало значимость Гражданского кодекса. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года (статьи 275-294) детально описывал правила имущественного найма, включая уточнения, выработанные на практике.^[5] Например, наем жилых помещений был исключен из категории имущественного найма и стал отдельным институтом с собственными принципами. Также было установлено, что права граждан не могут быть предметом найма, а круг объектов аренды в целом сужался.

В отношении юридической природы прав арендатора нежилых помещений, в российской правовой науке не существует единого мнения. В то время как дореволюционное законодательство России рассматривало договор аренды как обязательственный, в советских законах появились элементы вещно-правовых отношений. Например, арендатору признавался статус титульного владельца, а для нового собственника вещи договор аренды, заключенный прежним владельцем, становился обязательным^[6].

 Современные эксперты, основываясь на предоставлении арендаторам вещно-правовых методов защиты и свойстве права аренды следовать за вещью, склоняются к классификации арендных отношений как вещно-правовых. Тем не менее, большинство современных исследований интерпретируют арендные права как обязательственные, учитывая, что положения об аренде содержатся в обязательственной части Гражданского кодекса РФ и что арендные отношения возникают на основе договора.^[7]

На текущем этапе развития гражданского права в России, арендные права представляют собой комплексные отношения, которые не могут быть однозначно отнесены к чисто обязательственным или вещным правам. Эти права приобрели черты вещных прав, основываясь на современных доктринальных и нормативных основаниях, но при анализе также необходимо учитывать обязательственные элементы, проистекающие из договорных отношений между арендатором и арендодателем.^[8]

 Таким образом, арендные права, с точки зрения их правовой природы, следует рассматривать как комбинированные, то есть вещно-обязательственные.

 Аренда недвижимости, включая здания и сооружения, является специфическим типом договорных отношений. Согласно статье 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязуется предоставить арендатору здание или сооружение для временного использования. Ключевым изменением в последней версии Гражданского кодекса, которая вступила в силу 1 марта 1996 года, стало исключение термина «нежилое помещение», активно применявшегося в кодексе 1964 года. Вместо этого в текущей редакции ГК РФ используется классификация «здания и сооружения», выделяя их как отдельные объекты правового регулирования. В ГК РФ 1996 года введен специальный раздел, посвященный аренде зданий и сооружений, обусловленный уникальными характеристиками этих объектов недвижимости, такими как высокая ценность, их неистребляемость в процессе использования, тесная связь с землей и другие аспекты^[9].

 Аренда нежилых помещений становится ключевым видом бизнес-деятельности. Однако, отсутствие ее законодательного урегулирования в рамках Гражданского кодекса РФ порождает ряд проблем как в теории, так и на практике^[10].

Согласно статье 651, договор аренды обязан быть заключен в письменной форме. Это предостерегает стороны от недопониманий и обеспечивает более четкое и документированное оформление условий сделки. Письменное соглашение служит основой для определения прав и обязанностей сторон. Если договор аренды заключается на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация в данном случае выступает важным этапом, считаясь моментом заключения договора. Это обеспечивает прозрачность и стабильность правового статуса арендуемого объекта. Эти правовые требования направлены на обеспечение защиты интересов сторон и предотвращение возможных споров. Письменная форма договора способствует ясному фиксированию условий, а государственная регистрация при длительном сроке аренды обеспечивает стабильность и предсказуемость правового статуса арендованного имущества. Эти меры способствуют разрешению возможных конфликтов и создают основу для долгосрочных и стабильных арендных отношений.

В Гражданском кодексе РФ здания и сооружения выделены как особая категория объектов аренды недвижимости (см. глава 34, параграф 4). Однако специальных норм, касающихся нежилых помещений, в нем нет. В теории и на практике правовой статус нежилых помещений вызывает противоречия, но в большинстве случаев они отождествляются с общим правовым режимом недвижимости. Это приводит к множеству споров относительно правового регулирования договоров аренды нежилых помещений, так как правовой статус таких помещений, как элемента здания или сооружения, оказывается более строгим, чем у самого здания или сооружения.

Автор предлагает дополнить Гражданский Кодекс РФ, вводя категорию "нежилого помещения" и обосновывая эту необходимость на основе его самостоятельности в жилом доме, не являющемся общей собственностью жильцов. Это предложение предполагает изменения в статьях 130 и 34 Гражданского Кодекса РФ.

Статья 130 ГК РФ регулирует вопросы об общей долевой собственности. Дополнение данной статьи новой категорией "нежилое помещение" может внести ясность в правовой статус таких объектов и определить их отношения с другими собственниками в жилом доме. Это может урегулировать вопросы, связанные с использованием и обслуживанием нежилых помещений.

Дополнение главы 34 ГК РФ новым параграфом 4.1, посвященным аренде нежилого помещения, также имеет цель урегулирования отношений, связанных с арендой данного типа объектов. Это позволит установить особенности аренды нежилых помещений и обеспечить их правовую защиту.

Таким образом, предложенные изменения в законодательстве направлены на создание четкого правового режима для нежилых помещений, решение неясностей и урегулирование отношений в этой сфере. Внесение таких изменений может способствовать более эффективному и ясному правовому регулированию аренды и собственности нежилых помещений.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 г. // Ведомости ВС РСФСР. – 1964. - № 24. - Ст. 407 (утратил силу).
2. Ахметьянова З.А. Вещно-правовые признаки в некоторых гражданско-правовых обязательствах [Текст] // Юрист. – 2009. – № 2. – С. 27.
3. Азукаева Б.А., Медведев С.Н. Исторический аспект развития правового регулирования арендных отношений // Вестник Калмыцкого института социально-экономических и правовых исследований. - 2006. - № 2. – С.16.
4. Азукаева Б.А. Правовое регулирование аренды нежилых помещений: применение общих норм об аренде или норм об аренде зданий и сооружений // Право и государство: теория и практика. - 2007. - №6 (30). – С.19.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2) (издание 4-е, стереотипное) [Текст] – М., Статут. 2005. – С. 342.
6. Долинская В. Договор аренды (имущественного найма). // Журнал «Закон». - - №10. - С. 14.
7. Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. – М.: Статус-Кво 97, 2011. – С.288.
8. Скворцов О.Ю. Договор аренды недвижимости [Текст] // Арбитражные споры. – 2011. – № 1. – С. 23.
9. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). - М.: Изд-во «Ось-89», 2008. – С.21.

^[1] Ахметьянова З.А. Вещно-правовые признаки в некоторых гражданско-правовых обязательствах [Текст] // Юрист. – 2009. – № 2. – С. 27.

^[2] Скворцов О.Ю. Договор аренды недвижимости [Текст] // Арбитражные споры. – 2011. – № 1. – С. 23.

^[3] Долинская В. Договор аренды (имущественного найма). // Журнал «Закон». - 2006. - №10. - С. 14.

^[4] Азукаева Б.А., Медведев С.Н. Исторический аспект развития правового регулирования арендных отношений // Вестник Калмыцкого института социально-экономических и правовых исследований. - 2006. - № 2. – С.16.

^[5] Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 г. // Ведомости ВС РСФСР. – 1964. - № 24. - Ст. 407 (утратил силу).

^[6] Азукаева Б.А. Правовое регулирование аренды нежилых помещений: применение общих норм об аренде или норм об аренде зданий и сооружений // Право и государство: теория и практика. - 2007. - №6 (30). – С.19.

^[7] Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). - М.: Изд-во «Ось-89», 2008. – С.21.

^[8] Там же. – С.21.

^[9] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2) (издание 4-е, стереотипное) [Текст] – М., Статут. 2005. – С. 342.

^[10] Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. – М.: Статус-Кво 97, 2011. – С.288.