УДК 69.003

Оценивание недвижимости на региональном рынке

Соколова Софья Алексеевна – студент Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Аннотация: В статье рассматривается задача прогноза регионального рынка недвижимости. Рассмотрены первичный и вторичный рынки. Рассмотрены основные принципы прогнозирования, их возможности и проведен соответствующий оценочный инвестиционный анализ.

Ключевые слова: строительство, предприятие, рынок, оценка, недвижимость.

Прогнозирование на рынке недвижимости региона, как на рынке первичном, так и вторичном, является актуальной задачей. Часто прогнозные модели привлекается риелторами для оценки стоимости жилья. Цены на этом рынке стали важным индикатором благосостояния в регионе. Они стимулируют экономические отношения в регионе, инвестиции населения. Прогнозирование цен на недвижимость осуществляет риелторскими агентствами и частными лицами.

Прогноз на первичном рынке недвижимости должен быть в пределах максимум 7% относительной ошибки. Вторичный рынок допускает до 15% ошибки. Многое зависит и от методики оценки, жизненного цикла [1], например, часто берут экспертно-эвристические или прецедентные оценки. Реже используют экономико-математические, эконометрические подходы, с использованием релевантного инструментария, например, анализа и сглаживания временных рядов цен (оценок).

Важно следовать принципам:

1. всестороннего учета значимых факторов;
2. стандартизации оценочных процедур;
3. информационной полноты (базы сделок, цен предложений и покупок, недвижимости);
4. учета ипотечного и льготного кредитования, состояния жилья и его месторасположения;
5. своевременной оценки, ее актуальности, объективности и эффективности;
6. участия покупателя и продавца (риелтора) и четкости целей каждого участника;
7. активации всех операционных возможностей и моделей управления [2].

Учитывают такие влияющие на цены факторы, как возраст дома, количество комнат и площадь, этаж/этажность жилья, тип жилья, состояние (ремонт), инфраструктура и др.

Типы первичного жилья по потребительским качествам – это классы «эконом», «комфорт», «бизнес», «элит» и др. На вторичном рынке часто выделяют классы типа «хрущевка», «сталинка», «типовая многоэтажка» и др. Этот рынок плохо сбалансирован и ограничен по своим рыночным возможностям. Соответственно, у него и ниже самоорганизационный потенциал [3].

Многие инвестируют в недвижимость с целью получения ренты, дохода от сдачи в аренду. Но она возможна, прибыльна лишь тогда, когда сравнима с депозитным доходом от банка.

Оценивание недвижимости – процесс многофакторный, происходящий часто при неопределенных условиях и «шумах» на рынке.

При оценке всех качеств недвижимости учитываются:

1. соответствия спроса-предложения, неудовлетворенности спроса и ограниченности предложения или избыточности спроса и избыточности предложения;
2. динамика рыночных и кредитных изменений;
3. наличие различных вариантов выбора;
4. эффективность длительного извлечения ренты или роста цен (возможно, после проведения ремонта);
5. привлекательности жилья (района, инфраструктуры);
6. регрессионной способности, например, цена на элитное жилье снижается при соседстве его с эконом-жильем;
7. срока инвестиции в недвижимость.

Применение прогнозов поможет стимулировать спрос, продажи, привлечение инвестиций, доходы риелторов. Для прогнозирования можно использовать готовые решения, программы типа NCSS, AEP и др.

Цифровые возможности оценки и учета жилья также влияют на оценочные критерии и методики.

Потребители медленно адаптируются к онлайн-процессам. Их не устраивает видеоролик, консалтинг онлайн-менеджера, они хотят «пощупать», «походить» с менеджером, «почитать и подсчитать» масштабную сделку, увидеть документы с подписью и «синей печатью».

Например, покупка квартиры имеет затяжной цикл принятия решения, часто невозможно верифицировать, что привело к завершению сделки. Лидогенерация на рынке сервиса ЖКХ является мультиканальной. Помочь лиду оперативно и полно пройти цикл сделки помогает цифровой документооборот. Используется цифровая подпись, виртуальность коммуникаций с застройщиком, клиентом, страховщиком, банком, госреестром, площадкой.

В эпоху цифровых трансформации, «зеленые» новостройки стали выбором большинства потребителей, особенно, первичного рынка.

По прогнозам треть российских новостроек «позеленеет», т.е. активно продвигается «зелёное» жилье, например, из бруса. Несмотря на неготовность масс покупателей нового жилья.

Население к проживанию в многоэтажном доме из дерева не готово, для жильцов – это тяжелое решение. Но Италия, Норвегия, другие страны такие дома по госзаказам строят уже давно, хотя квартиры в таких многоэтажках несколько дороже, чем в панельных домах.

Поддержка строительства экологических домов позволяет создавать спрос на древесину, особенно, в северных климатических условиях, при деградации «вечной мерзлоты» и сейсмичности районов. Для экологических домов, строительство (утилизация) отходов такого строительства не вредит экосреде, не требуют «экзотических» технологий.

Выбор «зеленых» решений растет благодаря количеству различных материалов и способов монтажа, дизайну, его красочности. Влияет множество вариантов цветов и фактур, возможность просмотра ожидаемого дизайна на компьютере, 3D-визуализации обстановки, наличие большого числа специалистов в различных ценовых диапазонах (с которыми можно обсудить и эксклюзивные решения).

Рассчитаны на требовательного покупатели, делающего выбор, как дорогого особняка, так и обычной студии.

Список литературы

1. Беляев А.В., Антипов С.С. Жизненный цикл объектов строительства при информационном моделировании зданий и сооружений // Промышленное и гражданское строительство. 2019. №1. C.65-72.
2. Косарева И.Н., Самарина В.П. Особенности управления предприятием в условиях цифровизации // Вестник Евразийской науки. 2019. №3. С.1-9.
3. Романенко Е.Ю., Рябиченко С.А. Инновационные процессы в строительстве // Вестник Московского государственного областного университета. 2018. №2. С.172-179.